Mietrendite berechnen: brutto, netto und auf das Eigenkapital
Mit „Rendite“ meinen Exposés, Portale und Berater oft verschiedene Dinge. Wer drei Objekte vergleicht, muss dieselbe Rendite nehmen, sonst vergleicht er nichts.
Die drei Formeln
- Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis
- Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − Leerstand − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
- Eigenkapitalrendite = (Überschuss − Zinsen) ÷ eingesetztes Eigenkapital
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Annahmen des Beispiels
| Kaufpreis | 250.000 € |
|---|---|
| Kaltmiete je Monat | 900 € |
| Kaufnebenkosten | 10,0 % (25.000 €) |
| Eigenkapital | 20,0 % von 275.000 € (55.000 €) |
| Darlehen | 220.000 € |
| Zins und Tilgung | 3,5 % und 2,0 % im Jahr |
| Nicht umlagefähige Kosten | 20,0 % der Jahresmiete |
| Leerstand | 2,0 % der Jahresmiete |
Ergebnis
| Bruttomietrendite | 4,32 % |
|---|---|
| Kaufpreisfaktor | 23,1fach |
| Nettomietrendite | 3,06 % |
| Eigenkapitalrendite | 1,32 % |
Die Eigenkapitalrendite rechnet hier ohne Tilgung und ohne Wertsteigerung und ohne Steuern.
Aus 4,32 % brutto werden 3,06 % netto, weil Nebenkosten den Einsatz erhöhen und Leerstand sowie nicht umlagefähige Kosten die Einnahmen senken. Das ist der Grund, warum die Bruttorendite im Exposé allein nichts über ein Objekt sagt.
Die Eigenkapitalrendite fällt bei diesem Objekt niedrig aus, weil das Darlehen mit 3,5 % fast so viel kostet, wie das Objekt netto abwirft. Fremdkapital hilft nur, wenn die Nettorendite über dem Zins liegt. Liegt sie darunter, wirkt der Hebel gegen dich.
Häufige Fehler
- Brutto und netto in einer Tabelle mischen.
- Die Kaufnebenkosten beim Einsatz weglassen.
- Wertsteigerung als sicheren Teil der Rendite behandeln. Sie ist eine Annahme.
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