Cashflow einer Immobilie berechnen
Der Cashflow zeigt, ob eine vermietete Immobilie sich selbst trägt oder jeden Monat Geld aus deinem Konto zieht. Im Exposé steht er nicht, denn er hängt von deiner Finanzierung ab.
Cashflow = Kaltmiete − Leerstand − nicht umlagefähige Kosten − Zins − Tilgung
Umlagefähige Nebenkosten (zum Beispiel Wasser und Müll) zahlt der Mieter und lässt du weg. Nicht umlagefähig sind unter anderem Verwaltung und Instandhaltung. Der Leerstand ist ein Abschlag für Monate ohne Mieter.
Annahmen des Beispiels
| Kaufpreis | 250.000 € |
|---|---|
| Kaltmiete je Monat | 900 € |
| Kaufnebenkosten | 10,0 % (25.000 €) |
| Eigenkapital | 20,0 % von 275.000 € (55.000 €) |
| Darlehen | 220.000 € |
| Zins und Tilgung | 3,5 % und 2,0 % im Jahr |
| Nicht umlagefähige Kosten | 20,0 % der Jahresmiete |
| Leerstand | 2,0 % der Jahresmiete |
Rechnung für ein Jahr
| Jahresmiete | 10.800 € |
|---|---|
| abzüglich Leerstand | − 216 € |
| abzüglich nicht umlagefähiger Kosten | − 2.160 € |
| Überschuss vor Finanzierung | 8.424 € |
| abzüglich Zins | − 7.700 € |
| abzüglich Tilgung | − 4.400 € |
| Cashflow vor Steuern im Jahr | -3.676 € |
| Cashflow vor Steuern im Monat | -306 € |
Steuern sind nicht enthalten. Sie hängen von deinem persönlichen Steuersatz ab.
Das Beispiel ist bewusst nicht schön: Der Cashflow ist negativ. Die Tilgung von 4.400 € im Jahr ist allerdings kein Verlust, sie senkt dein Darlehen und baut Vermögen auf. Ohne Tilgung läge das Ergebnis bei 60 € im Monat. Beide Zahlen gehören nebeneinander, sonst liest man eine Immobilie zu gut oder zu schlecht.
Häufige Fehler
- Mit der Bruttomiete rechnen und nicht umlagefähige Kosten vergessen.
- Keinen Leerstand ansetzen. Auch gut vermietete Wohnungen stehen zwischen zwei Mietern leer.
- Die Tilgung als Kosten zählen und dann den Vermögensaufbau übersehen, oder sie ganz weglassen.
- Nur das erste Jahr betrachten. Zins, Miete und Kosten ändern sich über die Haltedauer.
Mit deinen eigenen Zahlen
Der Immobilienrechner rechnet den Cashflow für jedes Jahr der Haltedauer, mit Mietsteigerung, Zinsbindung und Anschlussfinanzierung, und zeigt ihn vor und nach Steuern.
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