Immobilien Stresstest: Was passiert, wenn es schlechter läuft?
Eine Kalkulation, die nur im Normalfall aufgeht, ist keine. Ein Stresstest setzt die Eingaben unter Druck und zeigt, ab wann die Rechnung kippt.
Wir nehmen das Beispielobjekt (250.000 € Kaufpreis, 900 € Miete, 220.000 € Darlehen zu 3,5 % Zins und 2,0 % Tilgung) und verschieben zwei Größen.
Cashflow vor Steuern im Monat
| Ausgangslage | -306 € |
|---|---|
| Zins 2 Prozentpunkte höher (bei Anschlussfinanzierung) | -673 € |
| Leerstand von 25 % (drei Monate im Jahr) | -513 € |
| Beides zusammen | -880 € |
Zins plus 2 Prozentpunkte ist eine Annahme zum Üben, keine Zinsprognose.
Aus -306 € werden im schlechten Fall -880 € im Monat. Die Frage ist dann nicht, ob das Objekt gut ist, sondern ob dein Einkommen die Lücke von 880 € über Jahre trägt.
Welche Größen du testen solltest
- Zins bei der Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindung
- Leerstand und Mietausfall
- Instandhaltung: ein Dach oder eine Heizung kostet auf einmal, nicht verteilt
- Kaufpreis beim Verkauf: Was bleibt, wenn der Markt zehn Prozent tiefer steht?
Häufige Fehler
- Nur eine Größe testen. Probleme treten oft zusammen auf.
- Den Stresstest erst nach der Kaufentscheidung machen.
- Reserven nicht einplanen. Wer keine Rücklage hat, muss im Stressfall verkaufen, und zwar zum schlechtesten Zeitpunkt.
Mit deinen eigenen Zahlen
Der Immobilienrechner enthält einen Stresstest, der Zins, Leerstand, Miete und Wert gemeinsam verschiebt und zeigt, bei welcher Belastung der Cashflow und die Rendite kippen. Er gehört zur Enterprise Lizenz, die 20 Tage lang kostenlos testbar ist.
20 Tage kostenlos testenKeine Zahlungsmethode nötig. Der Test endet von selbst.